Клас З покупкою нерухомості

Має триваючого спаду і подальшого відсутності розвитку столиці залишила вас чекати на узбіччі, щоб почати ваш наступний проект? З 124 банкрутств банків цього року (станом на момент написання цієї статті) і більш очікуються протягом кінця 2009 року і і в 2010 році, багато розробників були ламають голову і споглядаючи їх наступний крок. Самостійно будівельники зберігання в моєму районі буквально просять проекти і робити їх практично за собівартістю просто триматися на плаву і уникнути звільнень більше.

Ну одна з стратегій, що деякі девелопери та інвестори починають розглядати інвестує в властивості клас C. Клас C Послуги Self Storage зазвичай визначаються як старих властивостей потребує ремонту або оновленні, часто перше покоління, однорівневі сайти, які можуть бути неізольовані, і вони зазвичай не мають функції безпеки і зручності зазвичай зустрічаються в клас B або класу Властивості. Вони також можуть володіти менш бажаними макс блок і орієнтацію по відношенню до дверцят, верхні рівні, а також відсутність контролю температури. Вони можуть також страждати від того, поганий доступ і обмеженої видимості, а потім, орендні ставки нижче, ніж класу А або класу B Властивості.

Це може здатися не такою привабливою для мас, але не виключають можливості досвідчений інвестор, який готовий висунути зусиль у перетворенні Попелюшки цих об’єктів у балу. Деякі інвестори і невеликі компанії зробили невелике стан орієнтуючись тільки на інвестування в першокласні зручності C і поліпшення їх солідний суперник B класу. І це не так складно, як ви думаєте. Хоча стрибок від власності класу B в клас властивість важко, ви виявите, що перехід від власності класу C в клас B власності досить просто, і з дуже невеликий обсяг робіт і капіталовкладень.

Це приводить нас до питання про те, як йти про пошук ці алмази? Розкриття цих дорогоцінних каменів не важче, ніж хороший шматок розвитку власності, і в більшості випадків, це навіть простіше. По-перше, є цілий ряд таких об’єктів, перерахованих з брокерами комерційної нерухомості, бізнес-брокери, на комерційних веб-сайтів і самостійно зберігання. Ви також можете отримати повний перелік всіх об’єктів на даному ринку при купівлі безпосередньо від численних брокерів списку, які мають імена і адреси всіх об’єктів в географічній зоні. Ви можете почати процес, створюючи відносини з брокерами, щоб допомогти в пошуку властивостей, які відповідають вашим критеріям купівлю одночасно зв’язавшись безпосередньо з власниками розсилки кампанію, або просто холодні дзвінки об’єкти особисто або по телефону після “Пошук в Google” все У вашому цільовому ринку (ів) для придбання.

“Звучить привабливо – але в кредитуванні сьогоднішніх умовах, де я можу знайти капітал і витрати на придбання цих властивостей класу C”, запитаєте ви. Ну, всупереч поширеній думці, банки як і раніше надавати позики на самоврядування зберігання. Історично склалося так, Self Storage має найнижчий показник неповернення кредитів всіх комерційної нерухомості в порівнянні з квартири, офісні будівлі і торгові центри смуги. І банки приймають повідомлення. Особливо в громадах банки, кредитні спілки, і заощаджень і кредитів банків, які розташовані в населених пунктах, де ці об’єкти розташовані. Банки знаходяться в бізнесі надання позик і у зв’язку з високими показниками в секторі самостійної зберігання, багато інвесторів в даний час з розпростертими обіймами при поданні заявок на кредит для їх самостійної проекти Зберігання та за вигідними тарифами та умовами. Банки все частіше відійшли від рішень “спекулятивним” кредити на проекти розвитку, на користь надання позик на доходи видобувних активів з історичної репутацією вимірних продуктивності. І з твердим бізнес-плану і ретельної належної обачності, щоб підтримати це, ви можете бути приємно здивовані, як легко можна придбати фінансування для цього класу активів від місцевих кредиторів, де ці об’єкти знаходяться.

Коли думати про способи підвищення класу C Послуги на об’єкт класу B, пам’ятайте, що ті зміни, які ви поклали в не обов’язково повинні бути основними. Перше місце, щоб почати на припинення апеляцію. Які кольори в порівнянні з нових об’єктів у цьому районі? Чи всі з будівель вивітрювання до точки, де дах, стіни, двері і всі зникли до 1 тіні “сірі” або “Тан”? Зміна кольору одного з багатьох підрядників, які спеціалізуються на картині Сталеві будівлі та двері може робити чудеса для зовнішнього вигляду вашого нового придбання. Аналогічно, додавання нового знаку, або заміна існуючого поряд з кольоровими прапорами, банерами, і “бандит” знаків приверне увагу до вашої роботи фарби та підвищення обізнаності про внесених змін. (Наступний пункт, щоб розглянути, який має найбільший вплив на змусивши вдячність і вартості об’єкта пов’язано із землею. Розумний інвестор буде відразу оцінити найкращого і найбільш ефективного використання будь-яких вільних землях на сайті або будь-які сусідні землі, які можуть бути доступні для покупки. Будемо сподіватися, що, як тільки ви поліпшили зовнішній вигляд об’єкта і зробив деякі поліпшення управління, ви будете винагороджені з вищою розміщення і можливість будівництва додаткових будівель / одиниць на об’єкті. Не забувайте дивитися на існуючих човні / RV багато, як повернення на будівництво додаткових будівель на цій землі правило, набагато менше рентабельність здачі в оренду паркувальні місця. І якщо ви з кімнати, зверніться до сусідів, щоб оцінити, наскільки може бути можливість придбати додаткові землі / будинки для розширення. Це, ймовірно, найкращий спосіб збільшити вартість вашого об’єкта одночасно “чесати розвитку сверблячка”.
Тепер прийшов час звернути нашу увагу на кілька центрів прибутку, які можуть бути додані у ваш центр. Додавання невеликого торгового центру на ваш сайт, ймовірно, самий простий і найменш витратний спосіб поліпшити в нижньому рядку. Далі, ви можете розглянути, якщо це можливо, щоб запропонувати послуги з оренди вантажівок через 3-ма постачальника партії або шляхом придбання або оренди власний вантажівка і пропонувати його своїм клієнтам безкоштовно або за зниженою ставкою. Ви можете додати пачку & Корабель центр, рекламних щитів, Торгові автомати, бізнес центр, можливо одиниць контролю температури, пропановий балон обміну, зберігання записів або будь-яку комбінацію з 40 + допоміжні потоки доходів, які можуть бути додані на вашому підприємстві? Клас C послуги буде змінюватись в залежності від сайту і на ринку, так що є деякі дослідження, в можливість додавання кожного, але збільшення доходів і віддача від інвестицій може бути дивно корисним.

І останнє, але не менш важливе, полягає в розробці детального плану маркетингу і ретельного ручних операцій для передачі в лізинг та управлінні вашого об’єкта. Увага до цих 2 критичних областей визначатиме ваш успіх, як поліпшення грошових потоків, одночасно збільшуючи цінність і примушуючи оцінку активу. Крім того, він ніколи не перестає дивувати мене, що, коли заповнюваність низька, і рух вниз, деякі оператори вирішили фактично зменшити свої маркетингові зусилля, то саме, що приносить клієнтам у двері! Найбільш успішні оператори я зіткнувся використовувати свій маркетинговий план для керівництва своїй повсякденній діяльності. Він має конкретних щоденних завдань, що всі навколо центру щодня, щотижня, щомісяця і цілей, викладених організацією. Результати зазвичай вимірюється на щомісячній основі і потім порівнюється з діяльністю попереднього місяця, щоб оцінити успіх останньої кампанії. І, звичайно, все це не може бути досягнуто без зусиль добре навчений і мотивований менеджер підприємства.
Закони успіху в самостійної галузі зберігання постійно змінюються і покупка Клас C Послуги швидко стала дуже життєздатною доповнення до успішної стратегії інвестування – особливо в цей час, де розвиток сповільнилося до черепашачою. Заслуги цієї стратегії виявилися дуже вигідно багатьом операторам, які обрали цей шлях, а не зосереджуватися виключно на розвиток. І є одним з тих інвесторів, себе, цей автор не міг погодитися.