фінансове моделювання інвестиційної власності модель

Будівництво фінансових моделей є мистецтвом. Єдиний спосіб поліпшити своє ремесло полягає у створенні різних фінансових моделей в цілому ряді галузей. Давайте спробуємо моделлю для інвестицій, який не виходить за рамки його одним з кращих фізичних осіб – інвестиційної власності.

Перш ніж ми перейдемо до побудови фінансової моделі, ми повинні запитати себе, що рухає бізнес, який ми вивчаємо. Відповідь буде мати значні наслідки для того, як ми побудуємо модель.

Наприклад, фінансовий інститут, такий як банк управляється його активи (інвестиції, кредити, іпотека тощо), тому ми, ймовірно, буде краще прогнозуванню зростання балансі компанії. Роздрібний магазин, з іншого боку, приводиться в рух за рахунок продажу своєї продукції. Таким чином, ми повинні зосередитися на прогнозування доходів і прибутків і збитків.

хто буде нею користуватися?

Інші задайте собі кілька питань, які будуть використовувати цю модель і що вони будуть використовувати його для? Компанія може мати новий продукт, для якого вони потрібні для розрахунку оптимальною ціною. Або інвестора, можливо, захочете, щоб намітити проект і подивіться, які повернення інвестицій він чи вона може очікувати.

Залежно від цих сценаріїв, кінцевий результат того, що модель буде обчислити можуть бути дуже різними. Якщо ви не знаєте точно, що рішення користувач вашої моделі необхідно зробити, ви можете знайти собі почати спочатку кілька разів, поки не знайдете підхід, який використовує правий входи знайти підходящий виходів.

на нерухомість

У нашому випадку, ми хочемо з’ясувати, які фінансової віддачі ми можемо очікувати від інвестиційної власності надана певна інформація про інвестиції. Ця інформація буде включати в себе такі змінні, як ціну покупки, темпу зростання, ціна, за якою ми можемо здавати його в оренду, умови фінансування доступні Тому майна тощо

Наші окупності цих вкладень залежатиме від двох основних факторів: наші доходи від оренди та оцінки вартості майна. Таким чином, ми повинні почати з прогнозування доходів від оренди та оцінки майна у розгляді.

Після того як ми побудували, що частина моделі, ми можемо використовувати інформацію, яку ми розрахували, щоб з’ясувати, як ми будемо фінансувати придбання майна і фінансових витрат, що ми можемо очікувати понести в результаті.

У наступному розділі ми можемо вирішувати прогнозує витрати з управління майном. Нам потрібно буде використовувати значення властивості, яке ми і прогнозували, з тим щоб мати можливість розрахувати податки на власність, тому дуже важливо, що ми будуємо модель в певному порядку.

Як тільки ми отримаємо ці прогнози на місці, ми можемо почати, щоб зібрати воєдино прибутки і збитки та бухгалтерського балансу. Як ми ставимо їх у місці, ми можемо визначити елементи, які ми ще не розрахована, і ми, можливо, доведеться повернутися назад і додати їх у відповідних місцях.

Нарешті, ми можемо використовувати ці фінансові проектувати грошовий потік для інвестора і розрахувати наш повернення на інвестиції.

викладом моделі

Так як ми збираємося побудувати кілька складна модель, ми повинні думати про те, як ми хочемо, щоб закласти його так, ми тримаємо наші робоче місце в чистоті. У Excel, один з кращих способів організації фінансових моделей є поділ певних ділянках моделі на різних аркушах.

Поставивши розрахунки і прогнози, які тісно пов’язані в тому ж аркуші та відділення інших розрахунків, які найбільш підходять до інших розділів моделі на окремих вкладках (листи), ми зберігаємо нашу модель організована.

Ми можемо дати кожній вкладці ім’я, яке описує інформацію, що міститься в ньому. Таким чином, інші користувачі моделі можна краще зрозуміти, де дані розраховуються в моделі і як вона тече.

У нашій моделі інвестицій в нерухомість, давайте використовувати чотири вкладки: власності, фінансування, видатків і фінансових. Власності, фінансування і витрати будуть вкладки, на яких ми вхідні припущення і робити прогнози для нашої моделі. Вкладка фінансові буде наш результат сторінці, де ми будемо показувати вихід нашої моделі таким чином, що це легко зрозуміти (у вигляді фінансової звітності).

прогнозування доходів

Насамперед, давайте почнемо з вкладки властивостей шляхом перейменування вкладку “Майно” і додавши цей титул у клітинку A1 аркуша. Піклуючись про деякі з цих форматування видачі на передньому кінці, ми будемо мати більш легкий час, підтримання моделі чистити.

Далі, давайте встановимо наші припущення коробки. Декількома рядками нижче заголовка, введіть «допущення» і зробити вертикальний список наступні входи:

ціна покупки
Щомісячна орендна плата початкового
Заповнюваність
щорічний вдячність
щорічне підвищення орендної плати
Комісія брокера
Інвестиційний період

У клітинах, щоб право кожного міток, ми налаштуємо поля введення, додавши реалістичне заповнювач для кожного значення. Ми будемо форматувати кожне з цих значень, щоб бути синього кольору. Це загальна конвенція моделювання показують, що ці значення введення. Це форматування буде легше для нас, і інших, щоб зрозуміти, як модель потоків. Ось деякі відповідні значення, щоб почати з:

$ 250,000.00
$ 1,550.00
95.00%
3,50%
1,00%
6,00%
4 роки

Купівельна ціна буде ціна, яку ми готові платити за конкретне властивість. Початковий щомісячна орендна плата буде ціна, за яку ми очікуємо, для здачі в оренду майна. Заповнюваність буде оцінити, наскільки добре ми зберегти майно здається в оренду (95% заповнюваності означатиме, що там буде тільки близько 18 днів, що майно буде йти Неарендованний між мешканцями кожного року).

Річний вдячність буде визначати швидкість, з якою цінність наших збільшується власності (або зменшується) щороку. Щорічне підвищення орендної плати буде визначати, скільки ми будемо збільшувати орендну плату кожен рік. Мер Комісія брокера, який відсоток від ціни продажу майна, нам доведеться платити брокерові коли ми продаємо майно.

Інвестиційний період, як довго ми будемо проводити власність перш ніж ми продаємо його. Тепер у нас є хороший набір припущень власності вниз, ми можемо почати проводити розрахунки на основі цих припущень.

записку про терміни

Є багато способів, щоб почати прогнозування із значень в часі. Ви можете Фінансовий звіт щомісяця, щокварталу, щорічно або деяку комбінацію з трьох. Для більшості моделей, ви повинні розглянути прогнозування фінансових щомісяця протягом першої пари років.

Роблячи таким чином, ви дозволяєте користувачам моделі, щоб побачити деякі з циклічності бізнесу (якщо є). Вона також дозволяє виявити певні проблеми з бізнес-моделлю, які не можуть проявлятися в річному прогнозі (наприклад, недоліки залишок грошових коштів). Після перших кількох років, ви можете прогнозувати фінансові результати щорічній основі.

Для наших цілей, річні прогнози скоротить Складність моделі. Одним з побічних ефектів такого вибору в тому, що коли ми починаємо амортизації іпотеки пізніше, ми будемо заводити понести більш процентних витрат, ніж ми були б, якщо ми робили щомісячні платежі основного (що і відбувається в реальності).

Інший моделювання вибору ви можете розглянути, чи є використовувати заголовки фактичні дату вашого стовпці проекції (12/31/2010, 12/31/2011, …). Це допоможе з виконанням більш складну функцію пізніше, але знову ж, для наших цілей, ми будемо просто використовувати 1, 2, 3 і т.д., щоб відміряти наших років. У Excel ми можемо грати з форматуванням ці цифри трохи таким чином:

рік 1 рік 2 рік 3 рік 4 …

Ці цифри повинні бути введені нижче наших припущень коробку з першої рік, починаючи принаймні у стовпці B. Ми проводитимемо ці значення, щоб рік десять. Прогнози, зроблені за десять років не користується великою довірою, тому багато фінансові моделі не перевищує десяти років.

На до Прогнози

Тепер, коли ми створили наш міток часу на “майно” листа, ми готові приступити до наших прогнозів. Ось початкові значення ми хочемо проект в найближчі десять років у нашій моделі:

Значення властивості
річна рента
продаж нерухомого майна
Комісія брокера
іпотечні БАЛ.
БАЛ справедливості лінії.
чиста виручка
що належить значенням властивості

Додати дані статті у колонці трохи нижче і лівіше від того, де ми додали році етикетках.

Лінія значення властивості просто проектувати значення властивості з плином часу. Значення в перший рік буде дорівнює нашому допущенню про ціну покупки і формулою він буде просто посилатися на це припущення. Формула для кожного року праворуч від першого року буде виглядати наступним чином:

= B14 * (1 + $ B $ 7)

Де B14 є комірці, розташованої безпосередньо ліворуч від року, в якому ми нині розрахунку вартості майна і $ B $ 7 є абсолютною посиланням на наш “Річний визнання” припущення. Ця формула може бути втягнута по рядку для розрахунку залишився року для значення властивості.

Щорічна оренда лінії зробить розрахунок річного доходу від оренди майна щорічно. Формула для першого року виглядає наступним чином:

= ЕСЛИ (B12> = $ B $ 10,0, B5 * 12 * $ B $ 6)

B12 повинно бути “1” цього року ми створили етикетки. $ B $ 10 повинна бути абсолютною посиланням на наш інвестиційний період припущення (дані в нашому припущенні клітці має бути цілим числом, навіть якщо він відформатований наступним чином: “років”, в іншому випадку формула не працюватиме). B5 має бути посилання на наш щомісячний припущення оренду, і $ B $ 6 повинна бути абсолютною посиланням на заповнюваність.

Що ця функція говорить, що якщо наш інвестиційний період менше року, в якому це значення має бути обчислено, то результат повинен бути рівний нулю (ми більше не буде власного майна після його продажу, тому ми не можемо збирати орендну плату ). В іншому випадку, формула розрахунку річної орендної плати, що є місячної орендної плати помножене на дванадцять, а потім множиться на заповнюваність.

Для наступних років, то формула буде виглядати наступним чином:

= ЕСЛИ (C12> = $ B $ 10,0, B16 * (1 + $ B $ 8))

Знову ж, якщо інвестиційний період менше року, в якому це значення має бути обчислено, то результат буде нульовий. В іншому випадку ми просто беремо значення останніх років доходи від оренди і збільшити його на наш щорічний припущення підвищення орендної плати в комірці $ B $ 8.

Час для виходу

Тепер, коли ми прогнозували вартості нерухомості та доходів від оренди, тепер ми можемо прогнозувати доходи від подальшого продажу майна. Для розрахунку чистої виручки від продажу нашої власності, ми повинні прогнозувати зазначені вище значення: торгівля нерухомості ціни, Комісія брокера, іпотечні балансу і балансу капіталу лінії.

Формула для прогнозування ціни продажу полягає в наступному:

= ЕСЛИ (B12 = $ B $ 10, B14, 0)

Ця формула свідчить, що якщо поточний рік (B12) дорівнює наш інвестиційний період ($ B $ 10), то наші продажі ціна дорівнюватиме нашими прогнозами значення властивості в цьому конкретному році (B14). В іншому випадку, якщо рік не рік, ми плануємо продати майно, то немає ніякого продажу і ціною продажу дорівнює нулю.

Формула для розрахунку зборів брокера схожий підхід:

= ЕСЛИ (B18 = 0,0, b18 * $ B $ 9)

Ця формула свідчить, що якщо ціна продажу за певний рік (В18) дорівнює нулю, то брокер збори дорівнюють нулю. Якщо немає продажу, немає брокера зборів. Якщо є продажу, то брокер зборів дорівнює вартості продажу (B18), помноженої на наше припущення на здійснення брокерської збори ($ B $ 9).

Наш баланс іпотечного капіталу і наша лінія балансу ми розрахуємо на наступному листі, так що зараз ми залишимо два порожні рядки в якості заповнювачів для цих значень. Наша чиста виручка від продажу майна буде просто продажна ціна за мінусом комісійних брокера менше балансової вартості іпотечних кредитів, за вирахуванням лінія домашньої справедливості балансу.

Давайте додамо ще одну лінію під назвою “Власна вартості майна.” Цей рядок буде показувати вартість майна ми маємо, так що він буде відображати значення, рівне нулю, як тільки ми продали. Формула буде просто:

= ЕСЛИ (B12> = $ B $ 10,0, B14)

B12 посилається на поточний рік у нашій рядку етикетки року. $ B $ 10 відноситься до нашим припущенням інвестиційний період, і B14 відноситься до поточного значення років в рядку значення властивості ми розрахували. Все це робить, це лінія представляти нашу значення властивості лінії, але він покаже нуля значення властивості після ми продаємо майно.

На до фінансування

Тепер давайте моделювати, як ми будемо фінансувати придбання майна. Назвемо новій вкладці “Фінансування” і додати назву «фінансування» у верхній частині аркуша. Перше, що нам потрібно знати, скільки нам потрібно для фінансування.

Для початку, давайте типу «Ціна покупки» кілька рядків під заголовком. Праворуч від цього осередку зробити посилання на наш покупної ціни припущення від “власності” на вкладці (= власність! B4). Ми будемо форматувати текст цього осередку, щоб бути зеленими, тому що ми з посиланнями на інформацію на іншому аркуші. Форматування тексту в зелених є загальної фінансової конвенції моделювання, щоб допомогти відстежувати, де інформація тече від.

Нижче цієї лінії, впишемо “про оборотних коштах.” На право цього осередку, давайте введемо припущення про $ 5,000.00 (відформатовані в синій текст, щоб вказати на вході). Наше робоче припущення капіталу представляє додатковий капітал ми думаємо, що потрібно для того, щоб покрити день у день управління інвестиційної власності. У нас можуть бути певні витрати, які не повністю покриваються за рахунок наших доходів від оренди і наш оборотний капітал допоможе переконатися, що ми не зіткнутися з проблемами, про рух грошових коштів.

Нижче лінії оборотного капіталу, Введемо “Усього капітал, необхідний” і праворуч від цього осередку суму цінностей нашого покупної ціни і оборотний капітал припущення. Ця сума буде загальна сума капіталу нам потрібно буде підняти.

джерел капіталу

Пару рядків нижче наших “Усього капітал, необхідний,” давайте створимо коробку джерел капіталу. Ця коробка буде шість стовпців із заголовками: Source, кількість, ціна покупки%, ставка, термін і річної оплати. Два типових джерел капіталу для придбання у власність на іпотеку і капіталу кредитної лінії (або оренду). Наш останній джерело капіталу (для цієї моделі так чи інакше) буде нашим власним коштами або пайовими.

У стовпці джерел, давайте додамо “Перший іпотечний”, “акцій кредитної лінії” та “Капітал” у трьох клітках нижче наших джерел заголовка. Для типового іпотечного кредиту, банк, як правило, кредит у розмірі до 80% від вартості майна на перше іпотеки, так що давайте ввести 80% в лінію для першого іпотечного кредиту за ціною% покупка заголовком (знову ж, відформатовані в синій вказує вхідне значення).

Тепер ми можемо обчислити кількість наших перших іпотечних на суму колонки за такою формулою:

= B5 * c11

B5 є посилання на наш покупної ціни і С11 є посилання на нашому припущенні% ціни покупки.

У поточному ринку, банки неохоче пропонують капіталу кредитних ліній, якщо є менше 25% акціонерного капіталу, інвестованого у власність, але давайте уявимо, що вони готові кредитувати небагато. Давайте припустимо, що вони будуть надавати нам ще 5% від вартості майна у вигляді акцій лінію. Введіть 5% (у синьому) капіталу кредитної лінії лінія за ціною% покупка заголовка.

Ми можемо використовувати аналогічну формулу для розрахунку суми капіталу лінію в розмірі колонці:

= B5 * c12

Тепер у нас є сума банківського фінансування, доступного для нашої покупки, ми можемо підрахувати, скільки капіталу нам знадобиться. Під заголовком суми в рядку для справедливості, введіть таку формулу:

= B7-B11-B12

B7 наше загальне фінансування, необхідне. B11 є отримання фінансування від першого іпотечного кредиту і В12 отримання фінансування від капіталу кредитної лінії. Знову ж, ми припускаємо, що нам доведеться розщедритися готівкою за все, що ми не може фінансувати через банк.

вартість капіталу

Тепер давайте зрозуміти, що це фінансування буде коштувати нам. Для процентних ставок, давайте припустимо, 5% від першого іпотечного кредиту і 7% на ринку цінних лінії. Введіть обидва цих цінностей в синьому в наш тариф колонки. Для умов, типовий іпотечний становить 30 років і пайової лінії може становити 10 років. Давайте Введіть ці значення в синій під терміном заголовка.

Щорічний колонці оплати буде розрахунку річного компенсацію ми повинні зробити, щоб повністю погасити кожного кредиту до кінця терміну його дії з урахуванням інтересів. Ми будемо використовувати функції Excel для цього:

=-PMT (D11, E11, B11, 0)

Функція PMT дасть нам значення фіксованого платежу ми зробимо при певній інтенсивності (D11), певну кількість періодів (E11), приведена вартість (B11) і майбутньої вартості (які ми хочемо бути в нулі того, щоб повністю погасити кредит). Потім ми можемо використовувати ту ж формулу в комірку нижче, щоб обчислити оплату за акції лінії.

Тепер ми готові, щоб намітити наші прогнози. Давайте почнемо з копіювання заголовків стовпців з вкладки властивостей (1-й рік, 2-й рік і т.д.) і вставте їх на фінансування вкладці нижче нашої коробки джерел капіталу. Давайте також тягнути лінії належить значення властивості з властивості вкладки (маркування значення в зелений, щоб показати, що вони приходять з іншого листа).

Тепер давайте прогнозами деяких залишків, пов’язаних з нашою першою заставної. Давайте цю етикетку розділі таблиці “Перший іпотечний” і під ним додати наступні статті у першій колонці:

початкове сальдо
інтерес PMT
Основними PMT
залишок на кінець періоду

повідомлення продажу балансу

Для цілорічного одну з наших сальдо на початок періоду, ми будемо просто посилатися наші перші Сума кредиту (= B11). Протягом багатьох років і два потому, ми просто посилатися на попередні роки залишок на кінець періоду (= B25).

Для розрахунку виплати відсотків за кожен рік, ми просто помножити початку балансу нашої Передбачається, що процентна ставка (= B22 * $ D $ 11). B22 б початку поточного року баланс і $ D $ 11 буде наш передбачуваної процентної ставки.

Для розрахунку виплат за основною сумою за кожен рік, ми просто віднімаємо виплата процентів на поточний рік з нашого щорічного платежу (= $ F $ 11-B23). $ F $ 11 щорічних виплат була розрахована раніше, і B23 є виплата процентів на поточний рік.

Наш кінцевий баланс просто наші початкове сальдо мінус нашої основний платіж (= B22-B24).

Нарешті, наш пост продаж баланс просто наш залишок на кінець періоду за кожен рік або нуль, якщо ми вже продав майно (= ЕСЛИ (B19 = 0,0, B25)). Ця лінія буде легко для нас, щоб представляти наш обов’язок, коли ми йдемо, щоб побудувати наш баланс пізніше.

Тепер повторіть ті ж лінії і розрахунки для проектування нашого капіталу кредитної лінії балансу. Як тільки ми закінчили з цих двох джерел, ми завершили нашу фінансування аркуші.

зробити крок назад

Тепер ми можемо заглядати наші іпотечні та справедливості лінії залишки назад на вкладку властивостей для розрахунку наших чистих надходжень. Для іпотечних балансу скористаємося формулою:

= ЕСЛИ (B18 = 0,0, фінансування! B22)

B18 відноситься до вартості майна продажу в поточному році. Якщо значення дорівнює нулю, то ми хочемо, щоб іпотечні балансу дорівнює нулю, тому що ми не продаємо нерухомість в цьому конкретному році і не потрібно, щоб показати іпотечного балансу. Якщо значення не дорівнює нулю, то ми хочемо показати балансової вартості іпотечних кредитів для конкретного року, які можна знайти на вкладці фінансування (Financing! B22).

Ми використовуємо ту ж формулу розрахунку баланс справедливості лінії.

на витрати

Давайте маркувати наші витрати вкладці “Витрати” і додати таку ж право власності на верхній частині листа. Цей лист буде простим і зрозумілим. По-перше, давайте створимо припущення таблицю з наступними Мітки входу:

ставка податку
щорічний ремонт будинку
річної орендної плати брокера
інші витрати
інфляція

Поряд з кожною з цих осередків, давайте введіть такі значення припущення в синьому:

1,10%
$ 800.00
$ 100.00
$ 50.00
1,50%

Кожен з цих припущень представляє деякий компонент поточних витрат на управління майном. Нижче нашої коробки припущення, давайте знову вставте наш рік заголовків від одного з наших інших аркушів (1 рік, 2 роки і т.д.).

Залишимо в лінію, яка показує наші фабрики і вартості майна, що ми вирахували раніше і форматувати ці значення в зелений колір. Нам знадобляться ці значення для розрахунку податку на прибуток нашої, так що це буде легше мати його на тому ж аркуші.

Нижче цієї лінії, давайте додамо кілька позицій, що ми будемо прогнозування:

ремонт будинку
орендної плати брокера
інші витрати

податків

Наш перший рік ремонт будинку буде просто одно наші щорічні припущення (= B5). У наступні роки, тим не менш, нам потрібно буде перевірити, якщо ми як і раніше володіти власністю. Якщо ні, то наша ціна дорівнюватиме нулю. Якщо це так, ми хочемо рости нашому будинку ремонт на рахунок інфляції. Ось те, що функції за наступні роки мають виглядати наступним чином:

= ЕСЛИ (C $ 13 = 0,0, B15 * (1 + $ B $ 8))

У цьому випадку C $ 13 вартість майна на поточний рік, В15 ремонт будинку торік витрата, і $ B $ 8 відноситься до інфляції. Для орендної плати брокеру та інші витрати, ми можемо використовувати ту ж методологію для прогнозу цих витрат.

Для податків, нам потрібно буде використовувати інший розрахунок. Податки на майно залежати від вартості майна, і саме тому ми використовували відсоток подавати податкову припущення. Наша формула для розрахунку податку буде виглядати наступним чином:

= B13 * $ B $ 4

Так як наші податки будуть рівні нулю, коли наша власність значення дорівнює нулю, ми можемо просто помножити наші вартості майна (B13) нашої передбачуваної податкової ставкою ($ B $ 4). І тепер ми прогнозували наші витрати.

Збираємо всі разом

Тепер починається найцікавіше. Нам потрібно помістити всі наші проекції в презентабельною фінансової звітності. Так як це буде частиною моделі, що отримує по руках, ми хочемо зробити його особливо чистим і добре відформатований.

Давайте етикетці вкладку “Фінанси” і введіть той же титул у верхній частині аркуша. Пару рядків нижче, ми почнемо наш баланс, додавши «Бухгалтерський баланс» мітки в першій колонці. Трохи нижче цієї лінії, ми зайдемо в наших стандартних заголовків році, тільки на цей раз ми хочемо включити Рік 0 до 1 року колонці.

По лівій стороні листа трохи нижче рік заголовками, ми макета балансі таким чином:

готівку
власність

сукупні активи

перша іпотека
капіталу кредитної лінії
загальна заборгованість

оплачений капітал
нерозподілений дохід
Разом капітал

Разом зобов’язання і капітал

перевірка

Наша грошова вартість в нульовому році дорівнюватиме сумі капіталу ми плануємо інвестувати, тому ми будемо посилатися на наш вартості акціонерного капіталу з фінансового листа (= фінансування! B13) і форматування значення в зелений колір.

Власність, Перший іпотечний, справедливості лінії і нерозподіленого прибутку все буде нуль в нульовий рік, тому що ми не вклали ще нічого. Ми можемо піти далі і додати в формулах для загальних активів (грошові кошти плюс майно), загальний борг (Перша іпотечна плюс власний капітал лінія), загальний капітал (сплачений капітал плюс нерозподілений прибуток) і загального зобов’язання і власний капітал (загальний борг плюс загальний капітал ). Ці формули залишаються тими ж за всі роки балансі.

За рік, нульовий баланс для сплаченого капіталу, ми будемо використовувати той же формулою, як готівкові гроші для нульового року (= фінансування! B13).

Повертаючись до готівки, ми будемо використовувати цю лінію як наш плагін для балансу з готівкою є самим ліквідним пункт у балансі. Щоб перевести в готівку вилку, ми робимо готівкових дорівнює загальній сумі зобов’язань і власного капіталу мінус власності. Це має гарантувати, що баланс завжди балансів. Нам все ще потрібно дивитися, щоб побачити, якщо наші готівкові небудь негативним, що може являти собою проблему.

На балансі підприємства, майно, як правило, представлені на його історичній цінності (наша ціна покупки), тому ми будемо використовувати наступну формулу, щоб показати нашу вартість майна та відформатувати його в зелений колір:

= ЕСЛИ (C5> = власність! $ B $ 10,0, власність! $ B $ 4)

C5 представляє поточний рік. Власність! $ B $ 10 є посилання на наше припущення період інвестицій і $ B $ 4 є посиланням на покупну ціну. Вартість майна буде нуль (після того як ми продали його) або рівну нашої покупної ціни.

Наш перший іпотечний і справедливості лінії залишки можна просто витягнути з поста балансу продажу на вкладку фінансів. Ми форматування кожного рядка в зелений, щоб показати, що вона витягується з іншого листа.

Статутний капітал, буде дорівнює чи наші початкові інвестиції (так як ми не робитиме додаткові інвестиції) або нульовою після того як ми продали майно. Формула виглядає таким чином:

= ЕСЛИ (C5> = власність! $ B $ 10,0, $ B $ 16)

C5 представляє поточний рік. Власність! $ B $ 10 є посилання на наше припущення період інвестицій і $ B $ 16 є посилання на нульовий рік вартість наших оплачений капітал.

Нам доведеться пропустити нерозподіленого прибутку лінії, поки ми спроектували наш прибутки та збитки, оскільки це залежить від чистого доходу.

Перевірка лінії швидкий спосіб сказати, якщо ваш баланс перебуває в рівновазі. Це просто дорівнює загальній сумі активів за вирахуванням загальної суми зобов’язань і капіталу. Якщо значення не дорівнює нулю, то ви знаєте, що є проблема. В якості додаткової дзвін і свисток, ви можете використовувати умовне форматування для виділення будь-яких проблем.

розрахунку в нижньому рядку

Нижче контрольної рядком, давайте встановимо наші прибутки і збитки таким же чином, ми створили наш баланс – з “про прибутки і збитки” ярлик подальшим нашим рубриками року колонці. Ми будемо макет нашого прибутки та збитки таким чином:

рентний дохід
Надходження від продажу
загального доходу

ремонт будинку
орендної плати брокера
інші витрати
Разом операційні витрати

операційних доходів

витрати на сплату відсотків
податків

чистий прибуток

Доходи від оренди, доходи від продажу, ремонт будинку, орендна плата брокеру, інші витрати та податки можуть бути просто витягнув з інших аркушів, де ми розрахували їх (і відформатований в зелених, звичайно). Процентні витрати це просто сума процентних платежів як для першого, іпотеки та справедливості лінії на фінансування вкладку.

Інший лінії простих розрахунків. Загальний дохід являє собою суму доходу від оренди та надходження від продажу. Разом операційних витрат є сумою ремонт будинку, орендна плата брокеру та інші витрати. Операційний прибуток дорівнює загальній виручці за вирахуванням загальної суми операційних витрат. Чистий прибуток визначається як операційний прибуток за вирахуванням процентних витрат і податків.

Тепер, коли у нас є наш показник чистого прибутку, ми можемо повернутися назад, щоб зберегти нашу лінію заробітку в нашому балансі, щоб закінчити його. Формула для нерозподіленого прибутку, починаючи з першого року і в майбутньому повинна бути наступною:

= ЕСЛИ (C5> = власність! $ B $ 10,0, B17 + C43)

Знову ж, функція ЯКЩО дивиться на поточний рік (C5) і порівнює його з нашого інвестиційного періоду (Property! $ B $ 10). Якщо воно більше або дорівнює інвестиційного періоду, то ми закрили нашим інвестиціям нашої та його значення дорівнює нулю. В іншому випадку, формула для нерозподіленого прибутку нерозподіленого прибутку минулого року баланс (B17) плюс чистий прибуток за поточний рік.

А тепер про рух грошових коштів

Щоб відповісти на наше запитання про те, що наше повернення на даній інвестиції буде, нам потрібно проектувати грошовий потік для інвестора. Для цього створимо ще один розділ нижче про прибутки і збитки називається «Інвестиційна про рух грошових коштів”, який також має нашим рубриками року колонці. Ми також хочемо додати наступні рядки:

початкові вкладення
чистий прибуток
грошовий потік

Наші первинні інвестиції лінії буде мати тільки значення в першу клітинку нуля році, і це дорівнюватиме наш оплачений капітал Єдиний негативний (=-B16). Наш початковий грошовий потік є негативним, тому що ми робимо інвестиції в акціонерний капітал для фінансування проекту.

Інша частина нашого грошового потоку приходить у вигляді чистого доходу. Оскільки у нас є чиста виручка від продажу майна, що протікає через чистого доходу, а, ми можемо просто встановити чисту лінію дохід, рівний чистий дохід від наших прибутки та збитки. Щоб максимізувати наш потенціал повернення, ми будемо вважати, що чистий дохід виплачується щороку, а не утримується (це може призвести до деяких негативним залишків готівки, але для простоти, ми зробимо це припущення).

Грошовий потік являє собою просто суму початкових інвестицій, а чистий прибуток на кожен рік. Результат повинен бути негативним осередку йдуть деякі негативні або позитивні показники чистого прибутку (залежно від припущень нашої моделі). Тепер ми готові для розрахунку нашого повернення.

Пару рядків нижче лінії грошовий потік, ми будемо маркувати лінію “ВСД” або внутрішню норму прибутковості. Внутрішня норма прибутковості в основному ставка дисконтування, при якій ваш майбутній грошовий потік дорівнює ваш первісний відтік коштів. Іншими словами, це облікова ставка, що надає проекту приведена вартість дорівнює нулю. Формулу увійде праворуч від цієї мітки виглядає наступним чином:

= ЕСЛИ (ISERROR (IRR (B51: L51)), “N / A”, IRR (B51: L51))

Ми додаємо деякі фантазії форматування за формулою, щоб переконатися, що якщо функція IRR не може розрахувати свою чергу, він показує, як “N / A” Основна функція IRR буде просто посилатися на наші клітини грошового потоку (B51: L51).

Тепер ми можемо пограти з нашими входів моделі, щоб побачити, якщо наші припущення і наш проект має сенсу. Якщо у вас є дані аналогічного проекту, ви можете ввести ці значення, щоб побачити, якщо ваша модель уважно стежить за фактичними результатами проекту. Цей тест допоможе вам визначити, якщо ваша модель працює правильно.

Пам’ятайте, що модель тільки так добре, оскільки допущення ви покладете в неї, та ще й з докладною робочої моделі проекту, вам все одно потрібно вкладати багато часу на вивчення відповідних припущеннях.

Останні штрихи

Знайдіть час, щоб відформатувати моделі як можна краще. Налаштування кожній сторінці, так що він може друкувати належним чином. Переконайтеся, що інші користувачі моделі можна чітко слідувати йому, щоб побачити, що ви зробили.

Це лише один приклад фінансової моделі. Інші моделі можуть бути більш простими і більш докладно. Для того, щоб бути великим Modeler, ви повинні практикувати. Удачи!